賃貸管理会社を選ぶポイント

賃貸経営を安定して続けていくためには、信頼できる賃貸管理会社の存在が欠かせません。空室のリスクを減らし、入居者トラブルを未然に防ぎ、建物の価値を維持するためにも、どの会社とパートナーシップを結ぶかは非常に重要です。

ここでは、賃貸管理会社を検討する際に押さえるべき要点をまとめました。

賃貸管理における契約方式の
種類

賃貸管理には3つの種類があります。

• 自主管理
  オーナー自身が入居者募集からクレーム対応まで膨大な管理業務を行う方式
• 委託管理
  専門会社に運営を任せることでオーナーの手間を削減する契約方式
• サブリース
  不動産会社がオーナーから賃貸物件を一括して借り上げ、第三者に転貸する契約方式

それぞれメリットとデメリットがありますので、物件規模や立地、オーナーの運用目的に合わせて適切な管理方式を選びましょう。

賃貸管理の3つの種類とは？
自主管理・委託・サブリースの
違いをみる

賃貸管理会社を選ぶときの
チェックポイント

賃貸管理会社は物件運用のパートナーとして、入居者の契約締結から入退去対応、家賃回収、建物の維持管理などを代行します。任せる範囲や専門性によって管理品質は大きく異なるため、依頼したい業務をあらかじめ明確にし、比較検討することが不可欠です。

対応範囲の広さ

賃貸管理会社によって委託できる業務範囲は大きく異なります。入居者募集や契約締結、家賃の集金、建物・設備の定期点検、トラブル対応など、対応可能な業務が多いほどオーナーの手間を大幅に軽減できます。

しかし、全ての管理会社が網羅的に対応しているわけではないため、自身が重視する業務に対応しているか、契約前に詳細を確認することが重要です。

空室対策と客付け力

安定した収益を維持するためには、空室期間をいかに短縮するかが鍵となります。管理会社を選ぶ際には、実際の入居率の開示有無や、具体的な空室対策の実施内容の確認が必須です。

物件のあるエリア内での仲介店舗数やWeb広告の活用状況、SNSや動画を活用した集客施策を積極的に導入しているかどうかも判断材料になります。

地域密着型のネットワークを活かし、迅速に入居者を確保する提案力がある会社を選ぶと空室リスクを低減できるでしょう。

賃貸管理における
空室対策のポイントをみる

原状回復など、管理範囲の
実務内容も確認を

退去時に部屋を借りた状態に戻すのが原状回復ですが、経年劣化や通常使用による損耗はオーナー負担になります。

国土交通省が定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」※では、賃借人の故意・過失による損耗は、オーナーではなく賃借人に原状回復の義務があると規定されています。

原状回復の負担範囲が曖昧だと入居者との交渉が難航し、再募集に悪影響を及ぼすため、経験豊富で交渉力や修繕ネットワークに優れた管理会社を選ぶことが重要です。信頼できる会社であれば、原状回復の透明性が高まり、入居者との関係も良好に保てるでしょう。

原状回復の基本と賃貸管理会社選びの
注意点をみる

料金が適正か

管理会社に支払う手数料は毎月の家賃収入に対する割合で設定されるのが一般的で、2023年度の相場は家賃収入の5%前後※とされています。管理内容が同じでも会社によって差があり、更新手数料や解約事務手数料など別途費用が発生する場合もあります。

料金体系の内訳を契約前に細かく確認し、長期的に無理なく支払えるかを試算しておくことが大切です。

管理会社の変更方法と注意点

管理会社の変更方法

契約中の管理会社を変更する際は、事前通知期間や契約更新時期に注意が必要です。契約書に基づき現管理会社へ解約通知を行い、新しい会社と契約を結びます。

引継ぎでは物件データや入居者情報を正確に移管し、入居者へは事前に丁寧な通知を行うことで混乱を防ぎます。スムーズな引継ぎを行うためにも、新旧管理会社双方の連携が重要です。

賃貸管理会社の変更方法をみる

管理会社変更時によくある
トラブル

賃貸管理会社変更時には、以下のようなトラブルが生じる可能性があります。

• 「解約できない」と言われる
• 違約金を請求される
• 引継ぎ内容に食い違いがある
• 保険会社の変更トラブル
• 家賃保証に関するトラブル
• 原状回復費や敷金の金銭トラブル

こうしたトラブルは、事前の契約内容の確認やチェックリストの作成、専門家の助言を通じて回避することが可能です。対策を確認してトラブルを未然に防ぎ、スムーズな管理会社の変更を実現しましょう。

賃貸管理会社変更時に
よくあるトラブルと
その対策をみる