原状回復の基本と賃貸管理会社選びの注意点

賃貸経営で原状回復は避けて通れない重要なテーマです。ここでは、よくあるトラブルや国の原状回復ガイドライン、管理会社を選ぶ際の注意点について解説します。

原状回復とは？賃貸住宅での
基本ルール

原状回復とは、入居者が退去する際に部屋を「借りたときの状態」に戻すことを指します。ただし、経年変化や通常の使用によって生じた損耗である場合、その修繕費用は貸主（オーナー）が負担するのが原則です。

具体的には、賃借人の故意・過失や善管注意義務違反による損耗のみを賃借人負担とし、それ以外の経年劣化分については経過年数を考慮して負担割合を減少させる考え方が採用されています。

この考え方は、国土交通省が定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（2020年改訂版）に明記されており、トラブル防止の基準として、多くの管理会社もこの内容に準じています。

よくある原状回復トラブルと
事例

退去時のトラブルとして多いのが、壁の画びょう跡や家具の設置による穴あき、タバコのヤニ汚れ、カーペットのシミなど、使用に伴う損耗範囲の判断をめぐるものです。

例えば、画鋲の穴は小さくても賃借人負担とされることがあり、修繕費用の見積額が思いのほか高額になってしまうケースがあります。

他にも、入居者がDIYで施工した壁のクロス張り替えや、ペットによる爪痕はガイドライン上「故意・過失」に当たるため、その全額を入居者が負担することが一般的です。

しかし、入居年数が長い場合や経年劣化が含まれる場合には、ガイドラインで定められた按分割合に従い、修繕費用を入居者負担と家賃に含まれる分に分ける必要があります。

この判断があいまいだと、オーナーと入居者間で泥沼の交渉に発展しやすく、早期の再募集にも悪影響を及ぼします。

原状回復対応が強い
管理会社を選ぶには？

ガイドラインに準拠
している

まず確認したいのが、管理会社が国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に準拠しているかどうかです。契約書に原状回復の定義が明記され、経年劣化と故意・過失の判断基準がはっきり示されているかをチェックしてください。

ガイドラインでは経年劣化はオーナー負担と規定されており、管理会社がそのルールを正しく理解し適用できるかがトラブル防止の第一歩となります。

契約前に過去の事例を示しながら丁寧に説明してくれる会社であれば、オーナーだけでなく入居者にも安心感を与えられるでしょう。

修繕業者ネットワークが
充実している

管理会社がどれだけ修繕業者とのネットワークを築いているかも重要です。

原状回復工事は見積もりから施工まで迅速な対応が求められるため、複数の内装業者や清掃業者と連携している管理会社は、短期間で工事を手配できる体制を整えています。

見積もりを複数社から取り、相場を把握したうえで適正価格での施工が実現できるかどうかを確認してください。

交渉力とトラブル対応
実績がある

原状回復に関する費用負担割合について、オーナーと入居者の意見が分かれるケースは多くあります。その際に、管理会社が中立的な立場で両者の主張を整理し、ガイドラインに基づいた根拠を示しながら交渉を進められるかが重要です。

過去に消費生活センターへの相談件数を減少させた実績や、入居者との和解事例を具体的に紹介してもらうことで、その管理会社の交渉力やトラブル対応能力を判断できます。

入居者視点も踏まえて
対応している

入居者視点での対応力を評価することも、長期的な入居促進には欠かせません。

退去時の立ち会いやチェックリストの提示、入居者が納得しやすい説明方法を積極的に採用し、コミュニケーションを重視する管理会社は、トラブルを未然に防ぐだけでなく、次の入居者に信頼感を与えます。

賃貸住宅は需要や入居者層が変化しやすいため、「清潔感」や「機能性」を重視した原状回復を適切に提案できる会社を選ぶことで、長期間にわたって収益を確保しやすくなります。