静岡市の賃貸経営事情と成功のポイント

賃貸経営を成功させるには、多角的な視点からの情報収集と分析が欠かせません。事前の収支シミュレーションはもちろん、対象エリアの人口動態や家賃相場、ターゲット層の属性とニーズを把握した上で戦略を練ることが重要です。こちらの記事では、静岡市で新たに賃貸経営を検討している方や、すでに物件を所有し空室等の悩みを抱えているオーナーに向けて、地域特有の市場事情と収益改善のポイントを解説します。

静岡市の賃貸経営のポイント

賃貸経営を成功に近づけるには、精度の高い事前の収支シミュレーションが必要です。静岡市の平均賃料はワンルームで約4.26万円、1LDK・2K・2DKで約5.57万円、3LDK・4K・4DKで約8.6万円（※）となっています。これらの水準を参考に、ご自身の物件の家賃設定を比較検証してみましょう。収益性を確保しつつ、相場からかけ離れた高すぎる家賃設定は避けることがポイントです。

また、空室リスクを抑えることも賃貸経営の要となります。地域の賃貸需要や家賃相場を常に把握し、信頼できる管理会社との連携体制を整えましょう。

静岡市でアパート・賃貸経営をするメリット・エリア別の特徴

静岡市は、都市機能が集積している市街地、学生が多く集まる文教地区、自然が豊かな郊外など、エリアによって住環境が大きく異なる点が特徴です。そのため、単身者や学生だけでなく、ファミリー層まで幅広いターゲット層の賃貸需要が見込めるというメリットがあります。

所有している（または購入を検討している）物件がどの区に位置しているかによって、適したターゲット層や取るべきアプローチは大きく異なります。

葵区の特徴とターゲット層

葵区は静岡県庁や静岡市役所があるほか、主要な商業施設が集まっており、交通アクセスや買い物環境が充実している点が特徴です。そのため、利便性を重視する社会人や共働きの夫婦などが主なターゲットとなります。家賃相場は市内の中では比較的高めの傾向にありますが、その分、充実した室内設備や高いセキュリティなど、付加価値を備えたマンション・アパートへの需要が高いエリアといえます。

駿河区の特徴とターゲット層

区内に複数の教育機関や大型ショッピングモールが点在していることから、学生層に加え、子育て環境や生活の利便性を重視するファミリー層など、幅広い層の賃貸需要が見込めるエリアです。

学生向けとしては家賃を抑えたワンルームや1Kの需要が高く、ファミリー層からはゆとりのある間取りや駐車場の確保が求められる傾向があります。

清水区の特徴とターゲット層

豊かな自然環境が大きな魅力として挙げられるエリアです。他の区と比較して、家賃相場がリーズナブルに抑えられている点も特徴です。

このような特徴を持つ清水区は、コストパフォーマンスを重視する単身者から、落ち着いた住環境を求めるファミリー層まで広く支持されます。ただし車社会であるため、敷地内または近隣に駐車場が確保されていることが必須条件となるケースが多く、ファミリー向け物件では2台分の駐車スペースが求められることも珍しくありません。

静岡市の賃貸経営に関わる市場データ

静岡市の人口動態

静岡市では、1990年の約74万人をピークに人口が減り始め、2025年4月末時点では約67万人まで減少しています。

その要因として、出生数の減少と死亡数の増加による自然減や若年層の他都市への流出などが挙げられます。

静岡市独自の将来人口推計によると、2030年には約64万人、2040年には約56万人にまで減少すると見込まれており、今後も人口減少が継続する可能性が高いことが示されています。

静岡市の空き家・空室率と賃貸活用

静岡市では、2023年時点で住宅総数の約34.6万戸に対して、空き家数が約5.27万戸となっており、空室率は約15.2%にのぼります。※

背景には、少子化や若年層の流出による世帯構造の変化、高齢化に伴う単身世帯の増加・介護施設への入居、相続後の売却や賃貸化手続きの先送りなどが挙げられます。

空き家の中で賃貸活用に向いているのは、駅や商業施設に近い立地条件のほか、耐震補強や水回り設備が更新済みであること、ペット可や駐車場付きといった独自の付加価値を備えている物件が選ばれやすい傾向にあります。

静岡市の空き家・空室率と
賃貸活用の可能性をみる

静岡市の賃料相場

アットホームの調査によると、静岡市の賃貸住宅（全間取り）における賃料相場の平均は5.98万円※です（実際は間取りや条件によって変動します）。

中心部である葵区や駿河区は高めの賃料水準で推移しており、駅近や商業施設周辺といった利便性の高さが要因となっています。一方、清水区は相場を下回る家賃帯が多く、コストを重視する層に人気です。

以下のリンク先では、家賃以外の収益源についても詳しく解説しています。収益構造の見直しやより詳細な賃料相場を把握したい方はぜひ参考にしてください。

静岡市の賃料相場をみる

静岡市の管理委託料相場と
手数料の種類

全国の賃貸管理会社の管理手数料の相場は家賃の約5％（※1）です。物件の状態によって異なりますが、静岡市の平均賃料5.98万円（※2）に対し管理手数料を5％とした場合、管理委託料の目安は月額約3,000円になります。

仲介手数料や委託管理手数料、サブリース契約時の借上料率など、管理にかかる費用にはさまざまな種類があり、それぞれの仕組みや算出基準を理解しておくことが重要です。

費用の安さだけにとらわれず、管理会社が提供するサービス内容や入居者への対応品質を総合的に判断し、物件に適した管理体制を整えることが、安定した賃貸経営の鍵となります。

静岡市の管理費相場と
手数料の種類をみる

【ワンポイントアドバイス】

前述のデータからも分かるとおり、静岡市内でも空き家が増加傾向にあります。そのため、単に物件を建てて待っているだけでは入居者が決まらない時代へと変化しています。築年数が経過しても選ばれ続けるには、競合物件の調査を行い、入居者の目線に立った空室対策を実施することで、物件の差別化を図っていくことが不可欠です。

静岡市で賃貸経営の収益を改善するための空室対策

地域のニーズに合わせたリノベーション・設備投資

空室対策を行う上では、地域のニーズに合わせたリノベーションや適切な設備投資が有効です。例えば、無料インターネットや宅配ボックスの設置のほか、モニター付きインターホンやオートロックなどセキュリティ設備の充実もポイントになります。また、車での移動がメインとなるエリアでは、駐車場の整備や拡張（ファミリー層向けの2台確保など）を検討することもおすすめです。

適切な家賃設定とターゲットの見直し

空室が続いているからといって、すぐに家賃を下げて対応するのは収益を圧迫するため得策とはいえません。家賃を下げる前に、まずは相場と見合っているかの再確認やターゲット層の見直しを行うことが重要です。

例えば、ペット飼育可、DIY可能物件、高齢者や外国人労働者の受け入れといったように、入居条件を緩和してターゲットの幅を広げることにより、入居率の改善につながる可能性が十分にあります。

まとめ：静岡市での賃貸経営は地域に強いパートナー選びが鍵

静岡市で賃貸経営の収益を改善し、空室リスクを減らすには、地域の特性や賃貸ニーズを熟知している不動産会社・管理会社のサポートが不可欠です。「今の管理会社は集客力が弱い」「空室対策について具体的な提案がもらえない」といった不満を抱えている場合は、管理会社の変更（乗り換え）も視野に入れてみてください。

以下の記事では、静岡市の賃貸オーナーに向けて、お悩み別におすすめの賃貸管理会社を紹介しています。自社の課題や悩みに寄り添ってくれる管理会社を見つけ、まずは一度相談をしてみてはいかがでしょうか。

【お悩み別】静岡市のオーナー向け
賃貸管理会社3選