静岡市の賃貸経営事情と成功のポイント

賃貸経営を行うには、さまざまな観点から情報を得る必要があります。例えば事前に終始シミュレーションを行う、ターゲットとしているエリアの人口動態や賃料の相場などに加えて、各エリアの特徴やターゲットとなる層、ターゲットが求めているものといった情報を得た上で戦略を練ることが大切です。こちらの記事では、静岡市の賃貸オーナー向けに多方面からの情報をまとめた上で、成功につながるポイントを解説しています。

静岡市の賃貸経営のポイント

賃貸経営を成功させるには、事前の収支シミュレーションが欠かせません。静岡市の平均賃料はワンルームで約4.26万円、1LDK・2K・2DKで約5.57万円、3LDK・4K・4DKで約8.6万円（※）です。これらをベンチマークに、ご自身の物件の家賃設定を比較検証してみましょう。収益性を確保する一方で過度な家賃の高騰は避けることがポイントです。

空室リスクを抑えるのも賃貸経営では重要です。地域の賃貸需要や家賃相場を把握し、管理会社との連携体制を整えましょう。

静岡市でアパート・賃貸経営をするメリット・エリア別の特徴

静岡市の特徴として、都市機能が集積している市街地、学生が多く集まる文教地区、自然が豊かな郊外といったように、それぞれのエリアにより住環境が異なる点が挙げられます。そのため、単身者から学生だけではなく、ファミリー層まで幅広いターゲット層の賃貸需要を見込める、というメリットがあります。

以上の点から、所有している（または購入を検討している）物件がどの区にあるのかによって、狙うターゲットが異なります。

葵区の特徴とターゲット層

葵区は静岡県庁や静岡市役所があるほか、主要な商業施設が集まっていることから交通アクセスや買い物環境が充実している点が特徴です。そのため、交通アクセスや生活利便性を重視する社会人や、共働きの夫婦などがターゲットとなります。また、家賃相場は市内の中では比較的高めの傾向ですが、その分「設備が充実」「セキュリティが充実」といったように付加価値が高いマンションやアパートへの需要が高いといえます。

駿河区の特徴とターゲット層

区内には複数の教育機関や大型ショッピングモールがあるエリアであることから、学生層の他、子育て環境や買い物の利便性を重視するファミリー層といったように、幅広い層がターゲットとなるエリアです。

また、学生向けとしては家賃を抑えたワンルームや1Kなどの需要が高く、ファミリー層からは広めの間取りが求められる傾向があります。

清水区の特徴とターゲット層

豊かな自然環境が大きな魅力として挙げられるエリアです。他のエリアと比較すると、比較的家賃相場が低く抑えられている点も特徴です。

このような特徴を持つ清水区は、家賃などのコストパフォーマンスを重視する単身者から、落ち着いた環境で過ごしたいファミリー層まで幅広い層から支持されます。ただし車社会であることから敷地内・近隣に駐車場が確保されている点が条件となることが多く、ファミリー向けの物件では、2台駐車できるスペースが求められるケースもあります。

静岡市の賃貸経営に関わる市場データ

静岡市の人口動態

静岡市では、1990年の約74万人をピークに人口が減り始め、2025年4月末時点では約67万人まで減少しています。

考えられる要因として、出生数の減少と死亡数の増加による自然減、若年層の他都市への流出があります。

静岡市独自の将来人口推計によると、2030年には約64万人、2040年には約56万人にまで減少すると見込まれており、今後も人口減少が続く可能性が高いことが示されています。

静岡市の空き家・空室率と賃貸活用

静岡市では、2023年時点で住宅総数の約34.6万戸に対して、空き家数が約5.27万戸となっており、空室率は約15.2%です。※

背景には、少子化と若年層流出による世帯構造の変化、高齢化による単身・介護施設入居の進行、相続後の売却・賃貸化手続きの先送りなどの要因が挙げられます。

空き家の中で、賃貸活用に向いている物件は、駅や商業施設に近い立地、耐震補強や水回り設備が更新済みの構造、修繕・リフォームの手間が少ない、ペット可や駐車場付きといった付加価値を備えていることが特徴です。

静岡市の空き家・空室率と
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静岡市の賃料相場

アットホームの調査によると、静岡市の賃貸住宅（全間取り）における賃料相場は5.98万円※です（実際は間取りによって賃料相場が変動します）。

中心部である葵区・駿河区は高めの賃料水準で推移しており、駅近や商業施設周辺などの利便性が要因となっています。一方、清水区は相場を下回る家賃帯が中心で、コストを重視する単身者やファミリー層に人気です。

家賃以外の収益源にはどんなものがあるのかも紹介していますので、収益の見直しや賃料相場を把握したい方は、参考にしてください。

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静岡市の管理委託料相場と
手数料の種類

全国の賃貸管理会社の管理手数料の相場は5％（※1）です。物件の状態によって異なりますが、静岡市の平均賃料5.98万円（※2）に対し、管理手数料を5％とした場合、管理委託料の目安は月額約3,000円になります。

仲介手数料や委託管理手数料、サブリース契約時の借上料率など、管理にかかる費用にはさまざまな種類があり、それぞれの仕組みや算出基準を理解することが重要です。

費用の多寡にとらわれず、管理会社の提供するサービスの内容や対応品質を総合的に判断し、物件に適した管理体制を整えることが、安定した賃貸経営の鍵となります。

静岡市の管理費相場と
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【ワンポイントアドバイス】

前述のデータからも分かるとおり、静岡市内でも空き家が増加傾向にあります。そのため、今は「単に物件を建てて待っているだけでは入居者が決まらない時代」であるといえます。築年数が経過しても選ばれ続けるには、周囲にある競合物件の調査を行い、入居者の目線を大切にしながら空室対策を行うことにより、物件の差別化を行っていくことが重要であるといえます。

静岡市で賃貸経営を成功させるための空室対策

地域のニーズに合わせたリノベーション・設備投資

空室対策を行う上では、まず地域のニーズに合わせたリノベーションや設備への投資が欠かせません。例えば、無料インターネットや宅配ボックスの設置のほか、モニター付きのインターホンやオートロックなどセキュリティに関連する設備の充実もポイントです。また、車での移動がメインとなるエリアでは駐車場の整備を行う点に加えて、ファミリー層などは車を2台以上所有しているケースも多いため、駐車場の拡張を検討することもおすすめです。

適切な家賃設定とターゲットの見直し

空室が続いている場合にすぐに家賃を下げて対応しようとするのは、収益の圧迫につながることから得策とはいえません。この場合には、適切な家賃設定を行うことや、ターゲットの見直しについて検討することがおすすめです。

例えば「ペット飼育可」「DIY可能物件」「高齢者や外国人労働者受け入れ態勢の構築」といったように、入居条件の緩和（ターゲットの拡大）について検討することにより、入居率のアップにつながる可能性もあります。

まとめ：静岡市での賃貸経営は地域に強いパートナー選びが鍵

静岡市で賃貸経営の利益を最大化し、空室リスクを減らすには、それぞれの地域の特性・ニーズについて熟知している不動産会社や管理会社のサポートが不可欠です。例えば「今の管理会社は集客力が弱い」「空室対策について良い提案がもらえない」といった印象を持っている場合には、管理会社の変更も視野に入れてみてください。

以下の記事では、静岡市の賃貸オーナーの方に向けて、お悩み別におすすめの賃貸管理会社を紹介しています。自身の課題に合った会社を見つけ、まずは一度相談をしてみるところからはじめると良いでしょう。

【お悩み別】静岡市のオーナー向け
賃貸管理会社3選