静岡のマンション経営

ここでは、静岡でマンション経営を検討している人に向けた情報を提供しています。静岡県のマンション経営の現用や経営リスク、管理会社の探し方などについてまとめています。

静岡県のマンション経営の現状

静岡県の賃貸マンション市場の現状

静岡市（葵区・駿河区・清水区）における、アパート・マンションの家賃相場は下記の通りとなります。

• ワンルーム：4.28万円
• 1K・1DK：4.23万円
• 1LDK・2K・2DK：5.62万円
• 2LDK・3K・3DK：6.91万円
• 3LDK・4K・4DK：8.45万円
• 4LDK～：9.67万円

また、静岡におけるマンション・アパートに限定した空き家率データは見当たりませんでした。ただし、静岡県全体の空き家率については総務省の「住宅・土地統計調査」により調査可能。参考までに、静岡県全体の空き家率は2023年で16.6％となっています。

静岡特有の経営リスク

賃貸経営に際しては、リスクをしっかり把握することが大切です。特に静岡県は、南海トラフ地震が発生した場合に震度7が想定されている地域ですので、災害リスクについては十分に検討してください。

想定される状況としては、地震による建物の倒壊や大規模な損傷が発生すると、入居者に対する安全な住居を提供することが困難あるいは不可能になるので、特に旧耐震基準で建てられている物件は耐震性を見直すことが大切になってきます。

また、地域によっては10mを超える津波が予想されていて、巨大な津波の脅威に晒される点に加え、埋立地や軟弱な地盤となっている地域は液状化のリスクも高いと考えられています。

マンション管理と賃貸管理の違い

「マンション管理」と「賃貸管理」について、どのように違うのかと疑問に思っている人もいるかもしれません。

一般的な意味の違いとしては、「マンション管理」は建物の管理のことを指しており、例えばエントランスや廊下、外壁、エレベーター、屋上などの共用部の清掃や管理を行います。また分譲マンションの場合には、各部屋の持ち主（オーナー）全員で管理組合を構成することが一般的となっています。対して「賃貸管理」は、入居者募集や賃貸借契約の手続きなどをはじめとする、入居者管理を指しています。

分譲マンションを賃貸に出す方法

1.仲介を依頼する不動産会社を探す

はじめに、仲介を依頼できる不動産会社を探します。賃貸物件の入居者探しには、専門的な知識とネットワークが必要です。法律の知識も求められるので、親戚や親しい人以外の第三者に貸す場合は不動産会社に仲介を依頼することを強くおすすめします。

2.賃貸借契約の方法を選択する

賃貸借契約には「普通借家」「定期借家」「サブリース」の3種類の方法があるので、オーナーのニーズに合った契約方法を選択します。それぞれのメリットとデメリットをしっかりと把握して、選択してください。

3.不動産会社と契約を結ぶ

不動産会社に仲介を依頼する際の契約方法は、「媒介契約」と「代理契約」があります。いずれの契約でも不動産会社が入居者を募集しますが、媒介契約の場合、入居者を貸主が選ぶことができます。代理契約の場合は入居者の選定も不動産会社が行います。

4.入居者の募集

契約締結後は、賃料等さまざまな条件を設定して入居者募集を開始し、不動産会社が広告の掲載などを行います。相談しながら手続きを進めていくと良いでしょう。

5.賃貸借契約の締結

入居希望者が現れたら、内見を経て入居申込の段階に進めていきます。一般的に、内見を行う際には不動産会社に鍵を貸して手続きを進めてもらいます。希望者が物件を気に入り、入居申込が済んだら、入居審査を経て賃貸借契約を締結します。

6.管理会社に依頼する

保有するマンションを賃貸に出す場合には上記のようなフローですが、手続きが面倒・自分で動いている時間がないような場合には、管理会社に委託して一括で手続きを進めてもらう負担が少ない方法もあります。

静岡の管理会社の探し方

自身が保有する物件の管理を依頼する会社を探す際には、いくつか押さえておきたいポイントがあります。

まずは空室対策と客付け力です。賃貸経営では、空室の場合には収入は発生しないので、空室はできるだけ早く埋める必要があります。その管理会社の空室対策と客付け力の確認が大切です。

委託できる業務の範囲や内容も重要です。管理会社への委託によって賃貸経営の手間を省きたいと考えている場合は特に、任せたいと考えている業務に対応していることを確認しておきましょう。

また、料金が適正であることも確認しておくべき部分です。1社のみの金額を見ても適正かどうかを判断することは難しいので、いくつかの会社に相談し、それぞれの金額を比較してみてください。

マンションを賃貸に出す際の注意点

契約形態を確認する

はじめに、賃貸に出すことが管理組合の規約で許可されていることを確認する必要があります。また、賃貸自体は許可されていても、事前に管理組合への届出や承認を受けることが必要なケースもあります。管理規約ではさまざまなルールが定められており、賃貸を想定したルールもあります。このような管理規約の確認をせずに賃貸を行った場合には、トラブルに発展するケースもあるので、十分に確認してください。

住宅ローンの目的外使用にならないか確認する

住宅ローンを返済中の物件では、住宅ローンの目的外使用になっていないことを確認する必要があります。住宅ローンを借りる際、金融機関と契約者の間では「金銭消費貸借契約」が結ばれます。住宅ローンの場合、借主は自分またはその親族が居住する物件を購入するために金銭を借り受けると規定されています。それに反して、賃貸に出し第三者が居住した場合には契約違反になり一括返済を求められることになるので、特に注意してください。

静岡でマンション経営に失敗しないためのノウハウ集

マンション経営で必要な初期費用と適切な融資（ローン）の受け方

マンション経営では、まず物件を購入する費用が必要となります。また、ローンの借り入れを行う際の事務手数料や不動産取得税、登記費用、印紙税、保険料など様々な費用が発生します。

さらに、ローンの借り入れを行う際には金融機関に相談することになります。ここでは、金融機関に対して収益性や返済計画についてきちんと説明できることが重要です。条件によっては審査に通らない可能性もあり、この場合は複数の金融機関への交渉が必要となります。

収益を最大化する経営戦略と管理体制

マンション経営の収益を上げるには、利回り向上に向けた取り組みが求められます。そのためには、「収入を増やす」と言う点と「支出を減らす」と言う2つの側面からのアプローチが必要です。

収入を増やすためには、まずは空室率を下げることに加えて、賃料の適正化が求められます。周辺相場の調査を行い、物件の魅力にあった家賃の設定を行ってください。また、支出（コスト）を減らすためには、管理委託費や保険料の見直し、修繕費の適正化などの方法が考えられます。修繕費の適正化では、定期的なメンテナンスをしっかりと行うことで設備の寿命を伸ばし、突発的に高額な修繕費用が発生することを防ぐのもひとつの方法です。

サブリース（一括借上げ） vs 一般管理委託：メリット・デメリット比較

サブリース（一括借り上げ）は、毎月の収入が安定する・管理運営を一任できるなどのメリットがある反面、家賃収入から手数料が引かれる、入居者を選ぶことが難しい、オーナー側から解約することが難しいなどのデメリットがあります。

対して、一般管理委託では管理費の負担がサブリースよりも少なく済み、収益性が高いメリットがあります。ただし、空室リスクや一部管理の手間の発生などがデメリットとして挙げられます。

このように、いずれの方法も一長一短あるので、自身のニーズに照らし合わせながらどのような管理方法を選ぶかを検討することが大切です。