静岡市のオーナー向け賃貸管理会社一覧｜しずおか賃管ナビ
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静岡のマンション経営ガイド

静岡県は、山岳地域を除き年間を通して温暖な気候であり、海や山などの自然に恵まれた魅力あふれるエリアです。また、東京と大阪の中間に位置し、交通網が発達しているため、各方面へのアクセスに優れているという地理的優位性も備えています。

こちらでは、静岡県でマンション経営を検討されている方やすでに経営中で課題を抱えているオーナーに向けて、家賃相場と賃貸需要、空室率から読み解く収益性を解説します。さらに、南海トラフ地震への備えなど地域特有のリスク対策や安定経営に向けたノウハウもまとめていますので、ぜひ今後の賃貸経営にお役立てください。

静岡でのマンション経営は儲かる？

静岡の家賃相場とエリア別の需要傾向

ここでは全国統計データをもとに、静岡県内の主要エリアにおける家賃相場と賃貸需要を紹介します。賃貸アパートおよびマンションの平均賃料を間取り別にまとめました（※カッコ内の数字は駅から徒歩10分以内の物件件数を示しています）。

地域 人口 ワンルーム 1K・1DK 1LDK・2K・2DK 2LDK・3K・3DK 3LDK・4K・4DK 4LDK～
浜松市中央区 588,776人 4.26万円(14) 3.75万円(39) 5.35万円(37) 6.31万円(11) 8.47万円(5) 13.6万円(3)
静岡市葵区 237,185人 4.5万円(4) 4.43万円(9) 6.26万円(7) 7.66万円(3) 8.52万円(5) 10.67万円(1)
富士市 236,379人 3.1万円(4) 3.76万円(16) 4.24万円(17) 5.21万円(21) 6.38(5) 10万円(1)
静岡市清水区 214,617人 3.63万円(8) 3.55万円(30) 5.11万円(13) 6.2万円(11) 5.88万円(3) 7.65万円(2)
静岡市駿河区 204,641人 5.53万円(12) 4.35万円(15) 5.34万円(11) 7.09万円(17) 8.01万円(2) 7.5万円(0)
沼津市 178,269人 4.23万円(4) 4.31万円(27) 5.80万円(30) 6.40万円(19) 7.98万円(10) 10.25万円(0)
磐田市 159,614人 7.35万円(0) 2.95万円(4) 3.79万円(4) 5.15万円(5) 5.25万円(0) -
浜松市浜名区 149,871人 3.30万円(1) 3.23万円(2) 3.82万円(2) 6.13万円(2) - -
藤枝市 133,786人 3.50万円(1) 3.98万円(1) 4.58万円(4) 5.89万円(11) 6.55万円(1) -
焼津市 130,090人 3.57(1) 4.12(1) 4.56(6) 5.41(4) 6.98(0) -
富士宮市 118,342人 - 3.71万円(1) 4.57万円(2) 4.88万円(2) 5.6万円(0) -
掛川市 111,162人 3.15万円(1) 3.17万円(7) 5.28万円(4) 5.81万円(3) 6.8万円(0) -
三島市 102,453人 4.03万円(2) 4.25万円(12) 5.77万円(7) 6.62万円(15) 7.01万円(8) -
参照元：
静岡県 静岡県市町村別推計人口（R8.4.1の総数 参照）（https://toukei.pref.shizuoka.jp/jinkoushugyouhan/data/02-030/3102jk-0112jk.html）
全国統計データ 賃料相場：静岡県（R8.6.9のデータ参照）（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/rent/22/#）

上記のデータから読み取れる傾向として、浜松市中央区や静岡市葵区・駿河区ではワンルームから1DKといった単身向けの賃料水準が高く推移しています。これらの地域では、学生やビジネスパーソンなど都市部特有の賃貸需要が厚く、堅実な収益性が見込めると考えられます。一方、富士市や沼津市などでは1LDKから2LDKといった間取りの物件割合が多く、車移動を前提とした広めの間取りが市場の主力となっています。

以上を踏まえると、静岡市の中心部においては単身向け物件で高めの賃料設定を狙う戦略が有効であり、その他の郊外エリアにおいては、十分な駐車スペースを備えたカップルやファミリー向け物件の需要を開拓することが、安定経営の鍵となります。

空き家率から読み解く賃貸市場のリアル

静岡県の賃貸用住宅の空室率一覧引用元：LIFULL HOME‘S 静岡県の賃貸用住宅の空室率一覧（令和5年度住宅・土地統計調査からデータ出典）（https://toushi.homes.co.jp/owner/shizuoka/）

マンションやアパートを経営するにあたって、空室率は収益の安定性を左右する極めて重要な指標です。上図はLIFULL HOME‘Sの静岡県の賃貸物件の空室率を示したものですが、エリアごとに数値のばらつきが見られます。近隣エリアと比較して極端に空室率が高い場合、人口の流出や物件の供給過多など、投資判断において注意すべき構造的な要因が潜んでいる可能性があります。

ただし、同じ行政区内であっても、駅の南北や幹線道路へのアクセス性など、局地的な立地条件によって実際の賃貸需要は大きく変動する点に留意が必要です。

仮にエリア全体の空室率が高くても、物件固有の強い競争力（独自の設備やコンセプト）を持つ物件であれば、高い稼働率を維持することは十分に可能です。逆に言えば、周辺の競合物件との差別化ができておらず、管理会社の集客力や対応力が不足している物件は、空室を抱えるリスクが高いといえます。

静岡特有の経営リスクと必要な対策

南海トラフ地震や津波、液状化などの災害リスク

静岡県で不動産投資を行う上で最大のリスク要因となるのが、南海トラフ地震が発生した場合に震度7の激しい揺れが想定される地域が含まれているという点です。資産を守るためには、この災害リスクに対する事前検討と対策が不可欠です。

例えば、旧耐震基準で建築された中古物件を購入する場合は、耐震診断の実施や補強工事にかかるコストを事業計画に組み込み、建物の倒壊リスクに備える必要があります。

また、沿岸部では10mを超える巨大津波が想定されるエリアもあるため、津波リスクへの警戒と避難経路の確認が求められます。さらに、海沿いの埋立地や地盤が軟弱な地域においては、液状化リスクへの地盤改良等の対策も検討事項となります。

物件を建築・購入する前には、自治体が発行するハザードマップ（被害想定区域図）を必ず確認し、火災保険や地震保険の補償内容を手厚く設定するなど、徹底したリスクヘッジを行うことが長期安定経営の土台となります。

参照元：
静岡県GIS みんなのハザードマップ（https://www.gis.pref.shizuoka.jp/?z=9&ll=34.9791%2C138.3831&t=roadmap&mp=11001&op=70&vlf=000012000000000020）
静岡県 南海トラフ広域地震災害情報プラットフォーム（https://nankai-bosai.jp/v1.2/?gid=10232）

マンション管理と賃貸管理の違い

不動産の管理業務について、マンション管理と賃貸管理の違いが分かりにくいと感じる方も多いかもしれません。

一般的な定義として、マンション管理とは建物そのものの物理的な維持管理を指します。エントランスや廊下、外壁、エレベーター、屋上など、共用部分の清掃や修繕計画の策定が主な業務です。分譲マンションの場合は、各区分の所有者全員で管理組合を構成し、管理会社へ業務を委託するのが一般的です。
対して賃貸管理とは、入居者募集や賃貸借契約の締結、家賃回収、クレーム対応など、入居者にまつわるソフト面の管理を指します。

マンション経営の始め方（投資スタイルの選定）

マンション経営には、大きく分けて1棟所有と区分所有の2種類の方法が存在します。投資の目的や資金力に合わせて適切なスタイルを選ぶことが重要です。

1棟所有（一棟買い）とは

1棟所有とは、マンションの建物全体を土地を含めて一括で所有・運用する方法です。すでに所有している土地に新たに物件を建築する方法と市場に出回っている中古の一棟マンションを購入する方法があります。

1棟所有では、複数の部屋を貸し出すため空室リスクを分散しやすい点や、建て替えや大規模修繕など経営上の意思決定を自由に行える（運営の自由度が高い）点が大きなメリットです。一方で、土地と建物を丸ごと取得するため多額の初期費用が必要となり、借入金額も大きくなるというハードルがあります。

区分所有（ワンルーム投資など）とは

区分所有は、マンション全体ではなく1室単位で購入・所有する方法です。1棟所有に比べて初期費用を大幅に抑えられる点や、管理組合や管理会社が建物の修繕等を行うため物件管理の手間が少ないというメリットがあります。しかし、所有する部屋が1室のみの場合、退去が発生するとその間の家賃収入がゼロになるため、空室リスクがダイレクトに収益へ影響を及ぼす点には十分な注意が必要です。

分譲マンションの一室を賃貸に出す際の手順

1. 仲介を依頼する不動産会社を選定する

まずは、入居者の募集や契約実務を依頼する不動産会社を探します。賃貸市場での入居者探しには、エリアの相場観や独自の集客ネットワーク、そして借地借家法をはじめとする専門的な法知識が不可欠です。親族間での貸し借りで無い限り、個人間トラブルを避けるためにもプロである不動産会社に仲介を依頼するのが基本です。

2. 賃貸借契約の方式を選択する

賃貸借契約には、一般的な普通借家契約、期間満了で確実に契約が終了する定期借家契約、管理会社が物件を借り上げるサブリース契約の3種類があります。将来的な物件の売却や自己使用の予定など、オーナーのライフプランに合わせた契約方式を選択することが重要です。

3. 不動産会社と募集にかかる契約を結ぶ

不動産会社に仲介を依頼する際の契約形態には、媒介（仲介）契約と代理契約が存在します。どちらの契約でも不動産会社が入居者を募集しますが、媒介契約の場合は最終的な入居者の決定権がオーナー（貸主）にあります。代理契約の場合は、契約手続きや入居者の選定権限も不動産会社に委任する形となります。

4. 入居者の募集活動

契約方式が決定したら、適正な賃料や敷金・礼金などの募集条件を設定し、不動産会社を通じて入居者募集をスタートします。不動産ポータルサイトへの広告掲載や店頭での紹介など、募集の進捗について定期的に報告を受けながら戦略を練っていきます。

5. 賃貸借契約の締結

入居希望者が現れると内見を経て入居申込へと進みます。申込が入った段階で、保証会社や不動産会社による厳格な入居審査が行われます。審査を無事通過した後、重要事項説明を経て正式に賃貸借契約を締結する流れとなります。

6. 賃貸管理会社へ業務を委託する

入居者が決まった後も、家賃の集金や日々のクレーム対応、退去時の精算など、オーナーの業務は多岐にわたります。本業が忙しい場合や専門知識に不安がある場合は、入居後の管理業務一式を賃貸管理会社へ委託することで、経営の負担を大幅に軽減することが可能です。

静岡での不動産会社・賃貸管理会社の選び方

サブリース（一括借上げ）と一般管理委託のメリット・デメリット

サブリースは、オーナーが保有する物件を不動産会社が一括で借り上げ、自らが貸主となって入居者に転貸する仕組みです。仮に空室が発生しても不動産会社から毎月一定の保証賃料が支払われるため、家賃収入が安定するという大きなメリットがあります。反面、実際の家賃から10〜20%ほどの手数料が引かれることや数年ごとに保証賃料の見直し（減額）が行われるリスクがある点に注意が必要です。

一般管理委託とは、オーナー自身が貸主となり、家賃集金やクレーム対応などの実務のみを管理会社へ委託（管理手数料として家賃の約5%を支払う）する方法です。こちらは手数料が安い分収益性が高くなる反面、空室が発生した場合は家賃収入が途絶えるリスクをオーナー自身が負うことになります。

管理会社を選定する際は、オーナーがどの程度のリスクを許容でき、どの業務を手放したいかという目的に合ったプランを選択することが大切です。単に委託手数料の安さだけで判断するのではなく、空室を埋める客付け力やトラブルへの対応力など、提供されるサービスの質を総合的に見極めてください。

マンションを賃貸に出す際の注意点

管理組合の規約と契約形態を確認する

分譲マンションの一室を賃貸に出す場合、まずはマンションの管理組合が定める管理規約において、賃貸（専有部分の第三者への貸与）が許可されているかを確認しなければなりません。賃貸自体が許可されている場合でも、事前の届出や承認手続きが義務付けられているケースがほとんどです。規約を無視して賃貸経営を強行した場合、他の区分所有者と深刻なトラブルに発展し、損害賠償請求等の対象となる恐れがあるため十分な確認が必要です。

住宅ローンの目的外使用にならないか金融機関へ確認する

現在、住宅ローンを返済中の物件を賃貸に出す場合は、住宅ローンの規約違反（目的外使用）にならないか、借入先の金融機関へ必ず確認してください。住宅ローンは契約者本人またはその親族が居住することを条件に、投資用ローンよりも低金利で融資される制度です。金融機関への相談なしに無断で第三者に貸し出したことが発覚した場合、契約違反とみなされ、ローン残債の一括返済を求められる非常に高いリスクが伴います。

静岡でマンション経営を安定させるためのノウハウ集

マンション経営に必要な初期費用と適切な融資（ローン）の受け方

マンション経営をスタートするには、物件の購入費用（頭金）のほか、ローンの事務手数料、不動産取得税、登記費用、印紙税、火災・地震保険料など、物件価格の数パーセントに相当する諸経費が発生します。

また、不動産投資ローンを利用して金融機関から融資を受ける際、金融機関は物件の担保評価だけでなく、事業としての収益性や現実的な返済計画が立てられているかを厳しく審査します。条件によっては希望額の融資が下りないケースもあるため、物件の収益力を論理的に説明できる事業計画書を用意し、場合によっては複数の金融機関と交渉を進める粘り強さが求められます。

収益を改善する経営戦略と管理体制の構築

マンション経営の収益を向上させるためには、収入を増やすという攻めのアプローチと支出を減らすという守りのアプローチの両輪を回す必要があります。

収入を増やすためには、周辺相場を徹底的に調査した上で適正な家賃設定を行い、早期に空室を埋めることが最優先事項です。一方、支出を減らすためには、管理委託費の妥当性や保険料の定期的な見直しが有効です。さらに、建物の定期的なメンテナンスを計画的に実施することで設備の寿命を延ばし、突発的で高額な修繕費用の発生を未然に防ぐことも、キャッシュフローを安定させる重要な戦略の一つです。

家賃滞納トラブルと管理会社変更を検討すべきタイミング

新築やリノベーション済みの競合物件が増加する中で、築古物件は競争力が低下しやすく、家賃滞納や空室の長期化といったリスクに晒されやすくなります。特に管理会社の回収体制が不十分な場合、滞納の常態化が収益悪化や優良な入居者の退去を引き起こす致命的な要因となり得ます。家賃滞納が発生した際は、初動の速さと毅然とした対応が不可欠です。もし、現在の管理会社において報告の遅れや対応の不手際が目立つ場合は、速やかに管理会社の見直しを図り、確かなノウハウを持つ信頼できるパートナーへ変更することが安定経営を維持する生命線となります。

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設備故障が賃貸経営に与える影響

給湯器やエアコンといった生活に直結する設備の故障は、入居者の満足度や退去率を大きく左右する経営課題です。特に築年数が経過したマンションは設備故障のリスクが高まるため、定期的な予防保守やトラブル時に24時間体制で迅速な修理手配ができる管理会社を選定することが求められます。スピーディーで適切な修繕対応は、結果として退去を防ぎ、空室リスクの軽減に直結します。

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「無断転貸」のリスクと入居率を維持する管理会社の選び方

築古物件で多発する「無断転貸」は、騒音トラブルや犯罪利用を招き入居率を下げる重大なリスクです。物件の価値を守るには、厳正な審査や巡回など「管理の質」が高い管理会社を見極めて選ぶ必要があります。

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まとめ：静岡のマンション経営は地域密着のパートナー選びが鍵

静岡県でマンション経営を成功に導くためには、各エリアの特性に応じた賃貸需要を的確に捉えた物件づくりと南海トラフ地震等の災害リスクへの徹底した備えを両立させることが大前提となります。この土台が整備されて初めて、物件は安定した収益を生み出す資産へと成長します。

しかし、日々の空室対策や適正な家賃設定、長期的な修繕計画の立案、そして入居者トラブルの解決などを、オーナー単独で背負うのは非常に困難です。だからこそ、静岡の地域事情や特有のリスクを熟知し、経営の右腕となってくれる地域密着型の優秀な賃貸管理会社を見つけることが、何よりの成功法則といえます。

当サイトでは、オーナーの抱える課題を解決する「おすすめの賃貸管理会社3選」を紹介しています。経営のパートナー選びに迷われている方は、ぜひ比較検討の参考にしてみてください。