静岡市のオーナー向け賃貸管理会社一覧｜しずおか賃管ナビ
メインビジュアル

静岡のマンション経営ガイド

静岡県は山岳地域を除き温暖な気候である点や、自然に恵まれているなど多くの魅力を持つ地域です。また東京と大阪の中間に位置しており、さまざまな地域へのアクセスがしやすい面もあります。

本記事では、静岡県でマンション経営を検討されている方に向けて家賃相場と賃貸需要、空室率から見る収益性に加え、南海トラフ地震への備えなど地域特有のリスクへの対策などの情報をまとめています。

静岡でのマンション経営は儲かる？

静岡の家賃相場と賃貸需要

ここでは全国統計データをもとに、静岡の家賃相場と賃貸需要を紹介。賃貸アパート・マンションの平均賃料を間取り別にまとめました（( )内の数字は駅から徒歩10分以内の物件件数）。

地域 人口 ワンルーム 1K・1DK 1LDK・2K・2DK 2LDK・3K・3DK 3LDK・4K・4DK 4LDK～
浜松市中央区 588,776人 4.26万円(14) 3.75万円(39) 5.35万円(37) 6.31万円(11) 8.47万円(5) 13.6万円(3)
静岡市葵区 237,185人 4.5万円(4) 4.43万円(9) 6.26万円(7) 7.66万円(3) 8.52万円(5) 10.67万円(1)
富士市 236,379人 3.1万円(4) 3.76万円(16) 4.24万円(17) 5.21万円(21) 6.38(5) 10万円(1)
静岡市清水区 214,617人 3.63万円(8) 3.55万円(30) 5.11万円(13) 6.2万円(11) 5.88万円(3) 7.65万円(2)
静岡市駿河区 204,641人 5.53万円(12) 4.35万円(15) 5.34万円(11) 7.09万円(17) 8.01万円(2) 7.5万円(0)
沼津市 178,269人 4.23万円(4) 4.31万円(27) 5.80万円(30) 6.40万円(19) 7.98万円(10) 10.25万円(0)
磐田市 159,614人 7.35万円(0) 2.95万円(4) 3.79万円(4) 5.15万円(5) 5.25万円(0) -
浜松市浜名区 149,871人 3.30万円(1) 3.23万円(2) 3.82万円(2) 6.13万円(2) - -
藤枝市 133,786人 3.50万円(1) 3.98万円(1) 4.58万円(4) 5.89万円(11) 6.55万円(1) -
焼津市 130,090人 3.57(1) 4.12(1) 4.56(6) 5.41(4) 6.98(0) -
富士宮市 118,342人 - 3.71万円(1) 4.57万円(2) 4.88万円(2) 5.6万円(0) -
掛川市 111,162人 3.15万円(1) 3.17万円(7) 5.28万円(4) 5.81万円(3) 6.8万円(0) -
三島市 102,453人 4.03万円(2) 4.25万円(12) 5.77万円(7) 6.62万円(15) 7.01万円(8) -
参照元：
静岡県 静岡県市町村別推計人口（R8.4.1の総数 参照）（https://toukei.pref.shizuoka.jp/jinkoushugyouhan/data/02-030/3102jk-0112jk.html）
全国統計データ 賃料相場：静岡県（R8.6.9のデータ参照）（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/rent/22/#）

上記のデータから見られる傾向として、浜松市中央区や静岡市葵区・駿河区ではワンルームから1DKといった単身向けの賃料水準が高く、学生やビジネスパーソンなど都市部特有の需要と収益性が見込めると考えられます。また、富士市や沼津市などでは1LDKから2LDKといった間取りの物件が多い地域もあり、このようなところでは車移動を前提とした広めの間取りが主力となるといえます。

上記から、静岡市の中心部においては高単価での単身向けの物件でも需要が見込めます。またそのほかのエリアにおいては、駐車場付きのカップルやファミリー向け物件の需要が高いと考えられます。

空き家率から読み解く賃貸市場

引用元：LIFULL HOME‘S 静岡県の賃貸用住宅の空室率一覧（令和5年度住宅・土地統計調査からデータ出典）
（https://toushi.homes.co.jp/owner/shizuoka/）

マンションやアパートを経営するにあたって、「空室率」は収益の安定性を左右する非常に重要な要素です。上記は静岡県の賃貸物件における空室率を示したものです。エリアにより空室率に差がありますが、近隣エリアと比較して極端に空室率が高い場合、人口の減少が著しい、物件の供給過多など、注意すべき点がある可能性が考えられます。ただし、同じエリアでも駅の北側と南側、幹線道路へのアクセス性などによって需要が変わってくる点には注意が必要です。

もしそのエリアの空室率が高くても、物件固有の強い競争力がある「選ばれる物件」であれば満室の維持を目指すことも可能です。逆に周りの競合に対して物件の差別化ができていない、管理力がない物件は空き家になりやすいといえます。

静岡特有の経営リスクと対策

南海トラフ地震や津波、噴火などの災害リスク

静岡県特有の経営リスクとして挙げられるのが、南海トラフ地震が発生した場合に震度7が想定される地域である点です。この点から災害リスクに対しても十分に検討する必要があります。

例えば、旧耐震基準で建築された中古物件を購入するなら、耐震性の見直しや補強工事を検討するといった「建物の倒壊リスク」に対する検討や対策が不可欠です。

また10m超の津波が予想される地域もあるため、巨大津波の脅威など津波のリスクへの対策が必要となりますし、海沿いの埋立地や地盤が軟弱な地域は液状化リスクへの対策が求められます。

物件を建築・購入する前には、自治体から発行されているハザードマップ（被害想定区域図）をあらかじめ確認しておくことや、火災保険・地震保険の内容を手厚くするなどリスクヘッジを行うといった対策が重要です。

参照元：
静岡県GIS みんなのハザードマップ（https://www.gis.pref.shizuoka.jp/?z=9&ll=34.9791%2C138.3831&t=roadmap&mp=11001&op=70&vlf=000012000000000020）
静岡県 南海トラフ広域地震災害情報プラットフォーム（https://nankai-bosai.jp/v1.2/?gid=10232）

マンション管理と賃貸管理の違い

「マンション管理」と「賃貸管理」について、どのように違うのかと疑問に思っている人もいるかもしれません。

一般的な意味の違いとしては、「マンション管理」は建物の管理のことを指しており、例えばエントランスや廊下、外壁、エレベーター、屋上などの共用部の清掃や管理を行います。また分譲マンションの場合には、各部屋の持ち主（オーナー）全員で管理組合を構成することが一般的となっています。対して「賃貸管理」は、入居者募集や賃貸借契約の手続きなどをはじめとする、入居者管理を指しています。

マンション経営の始め方

マンション経営は、大きく分けて「1棟所有」と「区分所有」の2種類の方法があります。

1棟所有とは

1棟所有とは、マンション全体を購入して土地を含め一括で所有する方法です。この場合、所有または購入する土地に物件を建築して土地の活用を行う方法と、中古マンションを購入する方法があります。

1棟所有では空室リスクを分散できる、運営の自由度が高いなどのメリットがありますが、初期費用が高額となるなどデメリットといえる部分もあります。

区分所有とは

区分所有は、マンション全体ではなく1室単位で所有する方法です。1棟所有より初期費用を抑えられる点や、管理の手間が少ないといったメリットがある反面、空室リスクの影響が大きくなります。

分譲マンションを賃貸に出す方法

1.仲介を依頼する不動産会社を探す

はじめに、仲介を依頼できる不動産会社を探します。賃貸物件の入居者探しには、専門的な知識とネットワークが必要です。法律の知識も求められるので、親戚や親しい人以外の第三者に貸す場合は不動産会社に仲介を依頼することを強くおすすめします。

2.賃貸借契約の方法を選択する

賃貸借契約には「普通借家」「定期借家」「サブリース」の3種類の方法があるので、オーナーのニーズに合った契約方法を選択します。それぞれのメリットとデメリットをしっかりと把握して、選択してください。

3.不動産会社と契約を結ぶ

不動産会社に仲介を依頼する際の契約方法は、「媒介契約」と「代理契約」があります。いずれの契約でも不動産会社が入居者を募集しますが、媒介契約の場合、入居者を貸主が選ぶことができます。代理契約の場合は入居者の選定も不動産会社が行います。

4.入居者の募集

契約締結後は、賃料等さまざまな条件を設定して入居者募集を開始し、不動産会社が広告の掲載などを行います。相談しながら手続きを進めていくと良いでしょう。

5.賃貸借契約の締結

入居希望者が現れたら、内見を経て入居申込の段階に進めていきます。一般的に、内見を行う際には不動産会社に鍵を貸して手続きを進めてもらいます。希望者が物件を気に入り、入居申込が済んだら、入居審査を経て賃貸借契約を締結します。

6.管理会社に依頼する

保有するマンションを賃貸に出す場合には上記のようなフローですが、手続きが面倒・自分で動いている時間がないような場合には、管理会社に委託して一括で手続きを進めてもらう負担が少ない方法もあります。

静岡での不動産・管理会社の選び方

サブリース（一括借上げ） vs 一般管理委託：メリット・デメリット比較

サブリースは、オーナーが保有する物件を不動産会社が一括で借り上げ、入居者に転貸する仕組みです。例え空室があっても不動産会社から毎月一定の家賃の支払いがあることから、毎月の収入が安定するメリットがある反面、手数料が引かれるなどのデメリットもあります。

一般管理委託とは、物件の管理業務を管理会社に委託し、管理費を支払う方法です。こちらの方法は管理費の負担がサブリースと比較すると抑えられるため/span>収益性が高くなりますが、空室リスクがあります。

以上を踏まえ、管理会社を選択する際にはオーナーの目的に合った会社を選択することが大切です。例えば「空室対策・客付け力」「トラブル対応力」といった点を強みにしている管理会社を選ぶ、「委託できる業務の範囲や内容」によって管理会社を選ぶといった方法が考えられます。ただし、いずれの場合でも「適正な料金か」という点もあわせて確認することが大切です。

マンションを賃貸に出す際の注意点

契約形態を確認する

はじめに、賃貸に出すことが管理組合の規約で許可されていることを確認する必要があります。また、賃貸自体は許可されていても、事前に管理組合への届出や承認を受けることが必要なケースもあります。管理規約ではさまざまなルールが定められており、賃貸を想定したルールもあります。このような管理規約の確認をせずに賃貸を行った場合には、トラブルに発展するケースもあるので、十分に確認してください。

住宅ローンの目的外使用にならないか確認する

住宅ローンを返済中の物件では、住宅ローンの目的外使用になっていないことを確認する必要があります。住宅ローンを借りる際、金融機関と契約者の間では「金銭消費貸借契約」が結ばれます。住宅ローンの場合、借主は自分またはその親族が居住する物件を購入するために金銭を借り受けると規定されています。それに反して、賃貸に出し第三者が居住した場合には契約違反になり一括返済を求められることになるので、特に注意してください。

静岡でマンション経営に失敗しないためのノウハウ集

マンション経営で必要な初期費用と適切な融資（ローン）の受け方

マンション経営では、まず物件を購入する費用が必要となります。また、ローンの借り入れを行う際の事務手数料や不動産取得税、登記費用、印紙税、保険料など様々な費用が発生します。

さらに、ローンの借り入れを行う際には金融機関に相談することになります。ここでは、金融機関に対して収益性や返済計画についてきちんと説明できることが重要です。条件によっては審査に通らない可能性もあり、この場合は複数の金融機関への交渉が必要となります。

収益を最大化する経営戦略と管理体制

マンション経営の収益を上げるには、利回り向上に向けた取り組みが求められます。そのためには、「収入を増やす」と言う点と「支出を減らす」と言う2つの側面からのアプローチが必要です。

収入を増やすためには、まずは空室率を下げることに加えて、賃料の適正化が求められます。周辺相場の調査を行い、物件の魅力にあった家賃の設定を行ってください。また、支出（コスト）を減らすためには、管理委託費や保険料の見直し、修繕費の適正化などの方法が考えられます。修繕費の適正化では、定期的なメンテナンスをしっかりと行うことで設備の寿命を伸ばし、突発的に高額な修繕費用が発生することを防ぐのもひとつの方法です。

家賃滞納トラブルと管理会社変更を考えるべきタイミング

新築やリノベ物件の増加で築古物件は競争力が低下し、家賃滞納や空室リスクが高まっています。特に管理体制が不十分な場合、収益悪化や入居者離れにつながる恐れがあります。家賃滞納が発生した際は、迅速な対応と再発防止策が経営安定の鍵となります。対応の遅れや報告不足が見られる場合は、管理会社の見直し時期といえ、信頼できる管理会社を選ぶことが安定した賃貸経営を維持するために重要です。

家賃滞納トラブルと
管理会社変更を考えるべきタイミングをみる

設備故障が賃貸経営に与える影響

賃貸経営において設備故障への対応は、入居者の満足度や退去率を左右する重要課題です。特に築年数が経過した物件は故障リスクが高まるため、予防保守や迅速な修理体制を備えた管理会社の選定が安定経営の鍵となります。適切な管理は空室リスクの軽減にも直結します。

設備故障が賃貸経営に与える影響をみる

まとめ：静岡のマンション経営は地域密着のパートナー選びが鍵

静岡県でマンション経営に取り組む場合には、「それぞれの地域における賃貸需要を捉えた物件づくり」と「災害への備え」を両立させることによって、安定した収益を生み出す資産となります。

しかし、経営を行う中では空室対策や家賃設定、建物の修繕計画の立案などをオーナーひとりで行うのは負担が大きくなりがちです。そのため、静岡でのマンション経営を成功につなげるには、地元の賃貸需要や災害リスクについて熟知した地域密着型の管理会社に相談することがおすすめです。当サイトでは「おすすめ賃貸管理会社3選」を紹介しているので、ぜひ参考にしてください。