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静岡の戸建て管理

戸建てを賃貸に出す際は、管理方法の選択が収益と手間を大きく左右します。自主管理・委託管理・サブリース、それぞれの特徴を押さえておきましょう。この記事では、管理の流れや費用相場、失敗しない管理会社の選び方までわかりやすく解説します。

戸建てを賃貸に出す方法

戸建てを賃貸に出す方法には、「管理会社などの業者に依頼して、募集から契約、入居後対応までほぼすべて任せる方法」と、「オーナー自身が主体となって一つひとつ対応する方法」があります。手間を惜しまなければ自主管理でコストを抑えることも可能ですが、初めての方や遠方に住んでいる場合は業者委託が、より安心です。

ハウスクリーニング

戸建ては室内の清掃だけでなく、庭や外構の手入れも重要です。水回り・床・窓の徹底清掃に加え、庭木の剪定、雑草の除去、ポストや玄関周りの洗浄なども行うことで、内見時の印象が大きく変わります。空き家期間が長いと害虫やカビが発生しやすいため、専門業者に依頼して一度リセットしておくことをおすすめします。

賃料や入居の条件を決める

周辺の戸建て賃貸の相場を調べ、築年数・間取り・駐車場の有無・庭付きかどうかなどを考慮して賃料を設定します。ペット可・楽器可など戸建てならではの条件は差別化になりますが、原状回復のルールも明確にしておくことが重要です。更新料や礼金の有無、契約期間も家族向けを意識して柔軟に決めましょう。

客付け活動

募集は不動産会社への依頼が一般的ですが、ポータルサイト掲載や写真撮影の質が成約率を左右します。戸建ての場合は「駐車2台可」「庭で家庭菜園ができる」など生活イメージが湧く訴求が効果的です。自主管理なら、内見対応や鍵の管理も自分で行う必要があり、迅速で丁寧な対応が信頼につながります。

審査・契約

申込が入ったら、収入や勤務先、家族構成などを確認して審査を行います。戸建ては長期入居を前提とするケースが多いため、家賃支払い能力だけでなく生活マナーも重視しましょう。契約時には、庭の管理責任や町内会への参加など戸建て特有の取り決めを特約に盛り込み、後々のトラブルを防ぐことが大切です。

戸建て賃貸管理の業務内容

入居者募集と契約・解約手続き

入居者募集では周辺相場や需要を調査する市場分析を行い、ファミリー層などターゲットを設定したうえで不動産会社と媒介契約を結びます。申込後は重要事項説明を実施し、条件を確認して賃貸借契約を締結。解約時も書面管理や手続きを適切に行います。

家賃の集金・督促および出納管理

家賃の集金業務では、入居者から毎月確実に家賃が送金される仕組みを整え、入金状況を管理します。万一滞納が発生した場合は早期に連絡を取り、状況確認と迅速な督促業務を行うことで、長期化や未回収リスクを防ぎます。

建物・設備の維持管理とトラブル対応

建物・設備の維持管理では、エアコンや給湯器、水回りなどの突発的な故障に迅速対応し、入居者の不満を最小限に抑えます。退去時には原状回復工事を手配し、見積確認から精算まで一括して管理することで、オーナーの負担を軽減します。

隣人トラブルなどの対応

隣人トラブルへの対応では、戸建て特有の植木の越境や落ち葉による境界問題について、状況確認と当事者間の調整を行います。また自治会への参加可否やゴミ出しルールなど生活面のトラブルにも介入し、円滑な近隣関係をサポートします。

戸建て賃貸管理の費用相場

戸建て賃貸管理の費用には、管理委託費用と実費があります。それぞれの費用相場を紹介します。

管理委託費の相場

戸建て賃貸の委託管理では、家賃の「5％」を管理委託費として設定している管理会社が約7割と最も多く、次いで「3％」が約13％を占めています。業務内容は、家賃集金や入居者対応、トラブル処理など幅広く、オーナーの負担を大きく減らせるのが特徴です。5％前後であれば標準的な水準といえ、サービス内容と費用のバランスを比較して選ぶことが重要です。

サブリースの場合、管理会社が物件を一括で借り上げ、オーナーへ家賃を支払う仕組みとなります。借り上げ料率は「80～84％」が3割以上、「85～89％」が約28％と多く、実質的に委託費用として家賃の11～20％を差し引く設定の業者が半数を占めています。空室リスクを回避できる反面、収入が下がる点や条件変更リスクを十分理解した上で契約することが大切です。

出典：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会日管協総合研究所（https://www.jpm.jp/marketdata/pdf/tankan28.pdf）

実費としてかかるもの

管理委託費とは別に、実費として発生する費用も把握しておく必要があります。代表的なのが募集時にかかる募集手数料（仲介手数料）で、相場は家賃の0.5〜1か月分程度です。契約更新の際には更新手数料として家賃の0.5か月分ほどが必要になるケースが多く、長期入居でも定期的に発生します。さらに退去時には原状回復やリフォーム費用がかかり、ルームクリーニング代や設備の補修など実際に発生した分を実費精算するのが一般的です。

戸建ての管理契約・委託方法を解説

管理方法 コスト 特徴
自主管理 最小化 トラブル対応や清掃の手間がすべて自分にかかる
委託管理 手数料（約5%） プロの知識と安心を買う
サブリース（一括借り上げ） 手数料（10〜20%） 空室時も一定の賃料が保証される

自主管理

メリット

自主管理の最大のメリットは、管理会社へ支払う手数料が不要なため、収益性を高められる点です。入居者募集の方法や賃料設定、リフォーム内容まで自分の判断で柔軟に決められ、戸建ての庭の使い方やペット可など独自の強みを打ち出すこともできます。物件の状態を直接把握できるため、無駄な修繕を避けられるのも魅力です。

デメリット

入居者対応や家賃管理、クレーム処理、退去後の清掃や原状回復の手配まで、すべてを自分で行う必要があります。夜間や休日のトラブル対応、庭木の越境や近隣クレームへの調整など戸建て特有の問題も発生しやすく、時間的・精神的負担は大きめです。遠方に住んでいる場合は特に継続が難しくなります。

委託管理

メリット

委託管理は家賃の約5％前後の手数料を支払うことで、募集・契約、家賃集金、入居者対応、トラブル処理までをプロに任せられる点が最大のメリットです。戸建て特有の庭や駐車場、近隣対応にも慣れており、的確な判断でトラブルを未然に防げます。オーナーは報告を受けて判断するだけなので、時間や精神的な負担を大きく軽減できます。

デメリット

毎月家賃の約5％の管理手数料がかかるため、自主管理に比べて手取りは減少します。また管理会社によって対応品質に差があり、報告が遅い、対応が形式的といった不満が出ることもあります。どこまでの業務が手数料に含まれるのかを契約前に確認しないと、想定外の追加費用が発生する可能性があります。

サブリース

メリット

サブリースは管理会社が物件を一括で借り上げ、オーナーに一定額の賃料を支払う仕組みのため、空室が出ても収入が途切れにくいのが最大のメリットです。入居者募集やトラブル対応、退去精算まで原則すべて任せられるため、実務負担はほとんどありません。戸建てを複数所有している方や、管理に時間を割けない方に向いた方式です。

デメリット

一方で、借り上げ料率は80～90％程度となることが多く、実質的な手数料は家賃の10～20％と高めです。さらに「賃料保証」とはいえ永続的に同額が続くわけではなく、契約更新時に減額されるケースもあります。免責期間や修繕負担の範囲など契約条件を十分確認しないと、想定より収益が下がるリスクがあります。

戸建ては自主管理でよいといわれる理由

ネット上では、戸建ては「マンションやアパートと違い、自主管理でも問題ない」と言われることがあります。その背景には、まず共用廊下やエントランスといった共用部がなく、清掃や点検などの日常的な管理業務が少ない点が挙げられます。また、給湯器や外壁補修などの修繕も管理会社を通さずに自分で業者を手配できるため、複数社から相見積もりを取り、内容と価格を比較して安く抑えることが可能です。このように業務量とコストをコントロールしやすい点が、自主管理が選ばれやすい理由です。

戸建て賃貸管理とアパート・マンション管理の違い

戸建て賃貸管理は、アパートやマンションと比べてオーナーの管理責任が建物全体に直結する点が大きな特徴です。マンションのように管理組合が存在せず、共用廊下やエントランスといった区分もないため、屋根・外壁・設備はもちろん、庭や外構まで建物すべてが管理対象になります。また1棟1戸で入居者が単独となるため、騒音や植木の越境、ゴミ出しなどのトラブルは主に近隣住民との関係性に発展しやすく、建物管理だけでなく地域との調整力も求められる点が、集合住宅との大きな違いです。

戸建て特有の注意点と責任範囲の境界線

庭の手入れ（草むしり・剪定）は誰の義務？

戸建て賃貸では「庭の手入れは誰が行うのか」がトラブルになりやすいポイントです。通常の草むしりや水やりなど日常的な管理は、入居者の善管注意義務に含まれるのが一般的とされています。一方、背の高い樹木の大規模な剪定や伐採など、危険を伴う専門的作業はオーナー負担で業者手配するケースが多く、契約書で役割分担を明確にしておくことが重要です。

修繕負担のルール（外壁・屋根・水回り）

戸建て賃貸における修繕負担は、外壁や屋根、水回りなど建物の根幹に関わる部分については、経年劣化や構造上の不具合であれば原則オーナー負担となります。雨漏りや配管の老朽化などは入居者の責任ではなく、速やかに修繕手配する必要があります。一方で、入居者の故意・過失による破損は借主負担となるため、判断基準を契約時に共有しておくことが大切です。

戸建てに強い賃貸管理会社の選び方

戸建て特有の管理実績とノウハウがあるか

管理会社を選ぶ際は、マンション中心ではなく戸建ての管理実績が豊富かを確認しましょう。庭木の越境や近隣クレームなど、一戸建てならではのトラブルに慣れている会社であれば、対応もスムーズでオーナーの負担を大きく減らせます。

客付け力とポータルサイトへの掲載実績

募集力の強さは成約スピードに直結します。写真の枚数が多く、室内だけでなく庭や駐車場など生活イメージが伝わる広告が出せているか、主要ポータルサイトへの掲載実績をチェックすることが重要です。

費用体系が透明で相見積もりを提示するか

手数料の安さだけで判断するのは危険です。管理範囲や追加費用の有無を明確に説明し、相見積もりにも応じてくれるなど、費用体系が透明な会社を選ぶことで、長期的に納得できる管理体制を築けます。

まとめ：大切な資産をプロと二人三脚で守り抜く

戸建て賃貸は自主管理・委託管理・サブリースの3方式があり、手間とコストのバランスで選択が分かれます。庭や近隣対応など戸建て特有の管理ポイントを理解し、修繕や清掃の責任範囲を明確化することが重要です。管理会社選びでは実績・客付け力・費用の透明性を重視しましょう。

定期借家契約を利用したリロケーション物件では、契約期間の管理や再募集のタイミング調整、退去時の原状回復精算など、通常より事務手続きが煩雑になります。そのため、募集から契約管理、再契約不可の説明対応までを一括で任せられる委託管理を利用した方が楽です。オーナーの負担を抑えながらスムーズに運用できます。