家賃滞納トラブルと管理会社変更を考えるべきタイミング

新築物件やリノベーション物件が増えると、築古物件は競争力が下がり、入居率が低下する可能性があります。また、管理体制が不十分な場合は家賃滞納などのリスクが高まり、場合によっては管理会社の見直しが必要になることもあります。こちらの記事では、家賃滞納トラブルが発生した際の管理会社の対応や、見直しのタイミングについて解説しています。

家賃滞納トラブルの実情と背景

近年、景気の低迷や収入の減少、単身世帯の増加などの背景により、家賃の滞納が発生しやすい状況にあるといわれています。物件のオーナーにとって、たとえ1件でも滞納があった場合、資金繰りへの影響が起こる可能性がある点に加え、入居者対応の負担が増えることになります。

特に築年数が古い物件の場合、家賃の回収や更新の対応が後手に回りがちです。

家賃滞納が悪化するとどうなるか

もし家賃滞納が1度きりではなく何ヶ月も継続するなど、状況が悪化するとさまざまな影響が出てきます。

まずは、当然オーナー自身の収益が悪化することに加えて、「滞納者に対して対応していない」という点が他の入居者に知られてしまった場合、オーナーに対する不信感が生まれ、退去につながるリスクもゼロではありません。また、滞納されている家賃がなかなか回収できない場合には、訴訟という選択肢もありますが、時間とコストがかかるというデメリットがあります。

家賃滞納が続いた場合、悪い影響が出てくると考えられるため、管理会社がいかに迅速に対応できるかが重要なポイントになってきます。

管理会社によるサポート体制の違い

賃貸管理会社を選ぶ場合には、それぞれの会社でサポート体制が異なる点に注意が必要です。例えば家賃滞納が発生した場合についても、どのような形・タイミングで入居者に連絡を入れるのか、督促状を送るのかなど、対応に差が出てくることがあります。対応実績をあらかじめ確認することで、サポート体制の内容が判断できます。

管理会社が行う家賃管理・滞納防止の仕組み

管理会社によっては、「家賃保証」のサービスを提供しているところもあります。このサービスは、入居者による家賃の滞納が発生した場合に、賃貸管理会社がオーナーに対して一定の家賃を支払い、滞納された分を一時的に立て替える、というものです。管理会社はオーナーに対して立て替えを行うと同時に、滞納している入居者に対して督促などの対応を行います。

また、家賃滞納を発生させないために、トラブルのリスクが少ない入居者が入るようしっかりとした入居審査を行います。

よくある問題点

家賃対応に対する管理会社の問題点としてよく挙げられるのが、「連絡が遅い」「法的な対応に消極的」といったものがあります。前述の通り、家賃の滞納が発生するとさまざまな面で影響が発生するため、可能な限り早いタイミングで対応し、家賃を回収することが必要です。しかしなかなか対応してもらえないと感じた場合、管理会社に対する不満につながっていきます。

また、対応はしているもののオーナーに対する報告が少なく、どのような状況なのか全く見えないといったケースもあります。

上記のような管理会社の対応を放置していると、滞納が常態化してしまい、さらに空室リスクも増大する可能性があります。このように「家賃滞納に対してしっかりと対応するための仕組みづくりが行われているか」という点は、信頼の指標となることから、管理会社を選ぶ際に確認しておきたい点です。

管理会社を変更すべきタイミングとは？

管理を委託しているものの、「なんとなく対応が不十分のような気がする」といった場合には、下記のような点を確認してみてください。もし当てはまる点があれば、見直しのタイミングかもしれません。十分に管理会社の対応についてチェックし、しっかりと対応してくれる管理会社に変更するのも選択肢のひとつです。

• 家賃滞納対応が遅い・進捗報告がない
• 空室期間が長く、募集方針に柔軟性がない
• 定期点検やトラブル対応の報告が不足
• 新築物件との差別化（リノベ・募集手法）の提案がない

これまでに一度信頼関係を築けていると感じていたとしても、経営環境の変化に合わせた管理体制のアップデートは必要です。安定した経営を続けていくためにも、管理会社の対応についてはしっかりと確認を行っていくことが大切です。