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賃貸の境界トラブルについて

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賃貸経営において、隣地との境界トラブルは入居者クレームや退去の引き金になりやすい問題です。特に築年数の長い物件では、境界が曖昧なまま放置されているケースも多いもの。放置が続けば、巡りめぐって空室リスクにも繋がりかねないので注意しましょう。

当記事では、境界線トラブルでよく見られる事例、その原因、段階ごとの解決策・予防策などを解説しています。

境界トラブルとは？

境界トラブルとは、隣り合う土地との境界線をめぐって生じる対立や摩擦を指します。

土地の境界には性質の異なる二つの概念が存在し、一つは不動産登記法に基づき法務局に登録された公的な区切りである「筆界（ひっかい）」、もう一つは所有者間の合意やこれまでの慣習によって実態として扱われてきた「所有権界（しょゆうけんかい）」。この2つが食い違っているケースは少なくなく、それ自体がトラブルの火種になります。

賃貸経営の現場においては、隣地の塀や樹木の枝、あるいは雨どいなどがこちらの敷地内へとはみ出す「越境」が深刻な問題。これが入居者の不快感を募らせ、管理会社やオーナーへのクレームに発展することも珍しくありません。特に築年数の経過した物件では、境界点を示す金属標や杭といった境界標が過去の工事や経年劣化によって消失している場合があり、境界そのものが曖昧になっているリスクを孕んでいます。こうした境界問題が表面化すれば、入居者からのクレームや退去につながり、結果として空室率の悪化を招くおそれがある点は見逃せません。

近年は、静岡市でも新築物件の供給が相次いでいます。競合が増えるなか、築古物件のオーナーにとっては、近隣トラブルの放置が物件の資産価値や著しく損なう要因となりうる点に注意が必要です。

よくある事例について

境界トラブルには、いくつかの典型的なパターンが存在します。いずれのパターンであっても、放置すれば入居者との関係悪化や退去といった実害を招きかねません。状況に応じた早めの対応が求められます。

隣地塀越境

実際の境界線を越え、隣地との境に設置されたブロック塀や金属フェンスがこちらの敷地内にはみ出しているケースです。塀の工事費をどちらが負担したかにより「どこまでが自分の土地か」という双方の認識がずれやすく、気づかぬまま長年放置されることも少なくありません。

賃貸物件においては、越境した塀のせいで駐輪場や通路などの使い勝手が損なわれたり、見た目の圧迫感が入居者の不満につながったりすることがあります。境界をめぐる紛争が長引けば、物件全体の印象が悪くなり、結果として空室の長期化を招く恐れもあるので注意しましょう。

樹木・枝越境

隣地の樹木や竹の枝葉、あるいは根が敷地内に侵入してくるトラブルも頻発します。季節によって枝の伸びるスピードが早く、越境していることに気づきにくい点が厄介なところです。

このタイプのトラブルは、日照の阻害や落ち葉による排水溝の詰まり、ときには建物本体への接触など、実害を引き起こす点に要注意。共用部への枝の張り出しが入居者からのクレームにつながることもあり、対応が遅れれば生活満足度を下げて退去にも発展しかねません。

なお、2021年の民法改正により一定の条件下では自ら枝を切除できるようになりましたが、費用負担や隣地との交渉というハードルが残る点は以前と同様です。

境界標不明

境界点を示す金属標や石杭といった「境界標」が、過去の外構工事や下水道工事の際に移動したり、消失したりしてしまうケースです。境界標がなくなった経緯が古いほど、隣地との主張が食い違いやすくなります。

もとより、築年数の長い物件では、そもそも境界標が設置されていないことも珍しくありません。入居者にとっても「どこまでが自由に使える敷地か」が不透明な状態は、物件やオーナーへの不信感を生む一因となります。

共有塀争い

隣地との境界線上に設けられた塀について、その所有権や管理責任の所在をめぐる争いです。「工事費用を全額こちらが負担したからこちらの所有物だ」「塀の中心が境界だ」など、当事者間で主張が対立。老朽化した共有塀の修繕費をどちらがいくら負担するか、という点で揉めるケースもあります。

協議が整わずに塀が傷んだまま放置されれば、やがて物件の外観や安全性が低下。入居検討者の第一印象を著しく下げてしまいかねません。

境界トラブルの原因は？

境界トラブルが発生する背景には、主に三つの大きな要因が潜んでいます。

まず一つ目は、物件の経年による情報の風化。築年数の長い物件ほど、測量結果が現代の基準に対して不十分なケースが多いものです。また、工事や土砂の堆積により、境界標が失われたまま放置されている例も少なくありません。

二つ目は、隣地との日常的なコミュニケーションの欠如や相続に伴う所有者の交代です。世代交代によって境界に関する経緯を知る人がいなくなると、管理体制が混乱。相続人が詳細を把握しないまま交渉を求めてくるケースが見られます。

こうした境界問題を「実害がないから」と先送りにすることには、極めて高いリスクが伴います。仮に解決が進まずに法的争いへと発展してしまった場合、弁護士費用や測量調査費などで総額が100万円を超えることもあるうえ、決着がつくまでに1年以上の歳月を要することも少なくありません。

解決ステップ

境界トラブルは、段階を踏んで対応することが重要です。状況に応じて取りうる手段は異なりますが、早い段階で動くほど解決の選択肢は広がります。

当事者間話し合い

トラブルが発覚したら、まずは隣地所有者との話し合いによる解決を目指しましょう。その際は、法務局で取得できる公図や地積測量図など客観的な資料をもとに事実を確認し、感情的にならず冷静に話し合う姿勢が大切です。越境物がフェンスや物置など撤去しやすいものであれば、早めに対処することで問題が拡大を防ぎましょう。

話し合いは口頭のみで済ませず、やりとりの経緯や合意内容を書面や写真で記録しておけば、トラブルの泥沼化防止に役立ちます。

専門家依頼

話し合いが進まない場合や、境界の位置について意見が食い違う場合は、土地家屋調査士への依頼を検討しましょう。

土地家屋調査士とは、境界の測量・確認・標の設置を専門とする国家資格者で、第三者として両者の間に立ちながら境界を明確にしてくれる専門家。費用は土地の状況や規模によって変わりますが、概ね20〜50万円程度が目安です。

費用が高額に感じられるかもしれませんが、問題を放置して訴訟に発展した場合と比べると、オーナーの負担ははるかに小さくなります。

筆界特定制度

隣地所有者が話し合いや測量の立会いに応じない場合でも、法務局の「筆界特定制度」を利用すれば、隣地の同意なしに公法上の境界（筆界）を確認してもらうことができます。法務局の筆界特定登記官が調査・特定を行うため、第三者機関による判断として一定の説得力があります。

ただし、手続きの完了までには概ね6ヶ月から1年程度かかるうえ、測量費用に加えて申請手数料などの追加費用も発生する点に留意。時間と費用を見越したうえで活用を判断する必要があります。

合意書作成

当事者間の話し合いや専門家の介入により、境界について合意に至った場合には、必ず「境界確認書」として書面に残しましょう。

境界確認書には、境界標の位置・境界線の確認内容・双方の署名押印を明記し、1通ずつ保管します。あわせて境界標（金属標や石杭など）が現地にない場合は、新たに設置しておくことがトラブルの再発防止につながります。書面と現物の両方で境界を明確にし、将来的な所有者変更や相続の際のトラブル防止に備えましょう。

最終手段

上記の手段を尽くしても解決しない場合、各都道府県の土地家屋調査士会が設置する「ADR（裁判外紛争解決手続）境界問題相談センター」に申し立てを行えば、土地家屋調査士と弁護士が調停人となって、当事者が直接顔を合わせることなく協議を進められます。

それでも不調に終わった場合は、境界確定訴訟という裁判手続きに移ることになりますが、訴訟は費用・期間ともに大きな負担を伴うため、できるかぎり訴訟前の段階での解決を目指すことが重要です。

境界トラブルは、問題の規模や隣地との関係性によって取るべき手段が異なるため、オーナーのみの判断では、解決が難しいこともあるでしょう。そのようなときの解決の糸口が、賃貸管理会社への相談。賃貸物件の境界線トラブルに対応実績のある管理会社なら、専門家との連携体制で迅速かつ無駄なくサポートします。トラブルが深刻化しないよう、早期に相談するようおすすめします。

境界トラブルの予防策は？

境界トラブルを防ぐうえで有効な手段は、問題が表面化する前に手を打っておくこと。トラブルが起きてから対応するよりも事前に境界を明確にしておくほうが、時間・費用ともに負担ははるかに少なくなるからです。

具体的には、隣地所有者の立会いのもとで確定測量を実施し、境界標を現地に設置しておくことが基本です。また、賃貸契約書に敷地の範囲や境界に関する情報を明記しておくことも、入居者との認識のずれを防ぐためには有効です。加えて、管理会社による定期的な巡回を通じて越境物の発生や境界標の消失を早期に把握できれば、小さな異変が大ごとになる前に適切に対処できるでしょう。

近隣に新築競合物件が増えている今だからこそ、早期の境界線対策は長期安定経営のベースになると心得ましょう。