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「無断転貸」のリスクと入居率を維持する管理会社の選び方

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無断転貸（又貸し）は、借りている人がさらに別の誰かに無断で貸すことを意味します。最近では家賃の安い築古物件が民泊や不法滞在目的で無断転貸されていることもあり、全国的にトラブルが増えています。ここでは、無断転貸のリスクや管理会社選びについて解説します。

賃貸経営を揺るがす「無断転貸（又貸し）」とは？

無断転貸（又貸し）とは、オーナーや管理会社に無断で第三者に部屋を貸し出して利益を得るものです。無断転貸が起こる理由は、入居を希望している人が何らかの理由で自分自身での契約ができないために起こります。

無断転貸のターゲットになりやすいのは、家賃が比較的安価で転貸ビジネスの初期費用を抑えられる築古物件です。新築物件と比較して空き室を早く埋めたいと考えるため入居時の審査に通りやすく、管理人が常駐している物件が少ないため、管理の目が届きにくく日常的に出入りしても気づかれにくいことが理由として挙げられます。また、単身者向けの築古物件は近隣住民の繋がりが薄く、住人の入れ替わりに気づきにくいのも挙げられます。

オーナーが自主管理を行っている場合、日中は他の仕事をしていたり遠方に住んでいたりして現地に行くことが少ないため、異変に気付きにくい傾向にあり狙われやすくなります。

無断転貸がもたらす3つのダメージ

無断転貸を行うと、知らない相手が入居してしまうことになるため様々なトラブルが起こる可能性があります。ここでは、起こり得る3つのダメージを紹介します。

近隣トラブルによる「既存入居者の退去（入居率の低下）」

無断転貸が行われると、自分や管理会社が把握できていない人物が入居してしまうことになります。見ず知らずの人間が不特定多数出入りすることで、騒音やゴミ出し、治安の悪化などのトラブルが起こる恐れにつながります。

入居者のトラブルはもともと住んでいた人にとっても迷惑なものであり、転居のきっかけとなって入居率が下がることにもなります。

物件の損壊・早期の老朽化

無断転貸された部屋に住む人は、部屋を乱雑に使うことも多いため部屋や設備が破損される、壁紙や床を汚される恐れがあります。設備が壊れた状態を隠されたまま退去されてしまった場合、相手の所在が分からなくなったり責任を追及できなくなったりすると莫大な修繕費用を支払わなければいけません。

反社会的勢力の拠点化や犯罪利用

転貸で入居する人物は、正規に方法では入居審査に通らないような人物であるケースも多くあります。身元不明の人物が出入りすることによるセキュリティリスクがあるだけでなく、違法民泊や犯罪の拠点となるなど、予期せぬトラブルに巻き込まれてしまう恐れがあります。

事件が起こってしまうとマンションの資産価値は低下してしまいますし、犯罪が起こった物件として認知されれば入居者の退去が増える、新たな入居者が集まりにくくなる可能性も出てきます。

入居率を維持する「管理の質」とは？

入居率を高めるに家賃を下げるという方法もありますが、長期的に見るとリスクがあるためおすすめできません。適切な管理を行うことは、入居率維持に繋がります。質の高い管理を行うということがどういうものか、具体的に見てみましょう。

  • 厳正な入居審査： 契約段階で転貸目的の疑わしい人物（不自然な複数契約など）を排除する
  • 徹底した定期巡回： 表札の名義、ポストの溜まり具合、見慣れない人間の出入りを現地でチェックする
  • 入居者との密なコミュニケーション： 違和感があればすぐに報告してもらえる信頼関係を構築する

    • 管理会社を「比較検討」すべきサイン

    現在の管理体制が、「家賃の集金代行」や「クレーム対応」だけになっているのであれば、それは管理会社を比較検討すべきタイミングなのかもしれません。下記に該当する項目がある場合は、管理会社を変更することを考えましょう。

    • 担当者が滅多に物件の現地確認に行っていない
    • 近隣の新築ラッシュに対して、具体的な空室対策の提案がない
    • 入居審査の基準や、トラブル発生時の対応フローが不透明
    まとめ
    トラブルや物件の価値低下を避けるため無断転貸を防ぐ適切な管理が重要

    無断転貸が行われると、把握していない入居者が暮らすことになります。夜間の騒音やゴミ出し、民泊や複数人でのルームシェアなど様々なトラブルが起こる恐れがあり、犯罪が起これば物件の資産価値低下の恐れもあります。そうならないためには、しっかりと物件を管理することが重要です。

    築古物件のオーナーは、入居者の獲得を焦るあまり審査を緩めてしまいたくなるかもしれません。しかし、管理の質を下げてしまえば、無断転貸などトラブルに繋がる恐れもあるため、管理力を持つパートナーを選び入居率維持に取り組むことこそが、賃貸経営を成功させるための大きなポイントとなります。

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