自然災害による賃貸経営のリスク

台風や豪雨、大規模な地震などの自然災害は、いつ起きてもおかしくはありません。大規模災害が発生してしまった場合、賃貸経営にどのようなリスクを及ぼす可能性があるのか、予め情報を得ておくことが重要です。またそうした災害時に、管理会社はどのような役割を担うべきなのかも然り。ぜひ、知識を深めておきましょう。

設備故障が賃貸経営に与える影響について

あまり考えたくはないことですが、大規模災害の際、設備故障やトラブルなどが発生することが予測されます。そうした場合、賃貸経営にはどのような影響を及ぼすのか、どのような責任が課せられるのかを、しっかりと認識しておくことが求められます。具体的に見ていきましょう。

建物・設備の損壊

台風や大雨、地震、洪水などの自然災害は、賃貸物件の屋根や外壁、給湯設備などの重要な部位や設備を損壊させてしまうという場合もあります。そうした場合、それらを修繕する費用は基本的にオーナーが負担しなければなりません。

これは民法606条で規定されている条項。自然災害によって賃貸物件が損壊を被った際は、賃借人（物件オーナー）に修繕義務があるとされています。賃貸経営を行う物件オーナーは、この点をしっかりと踏まえておかなければなりません。

水災・風災による水漏れ・浸水

集中豪雨や台風などで雨樋や屋根の一部が破損したり、排水設備が詰まるなどで賃貸物件の室内が水没・浸水してしまった場合、床や壁、さらには各種家財まで被害が広がるというケースも起こり得ます。

そうした場合に備え、チェックしておきたいのが火災保険の「水災」「風災」特約。それらが適用されれば物件オーナーの負担は軽減されますが、そもそもそうした特約が付帯していない場合や、補償範囲が限定的といった場合はトラブルに繋がりやすくなってしまいます。そのため、事前に確認することをお勧めします。

家賃収入の停止

そもそも賃貸物件というものは、建物が損壊し人が住めない状態となってしまうと、賃貸契約が事実上停止状態となってしまいます。当然ながら、人が住めない状態となり、その状態が改善されるまでの賃料は請求することができません。

入居者の移動・退去・家賃減額要求

例えば自然災害によって電気、ガス、水道などのライフラインが寸断されてしまった場合、居住が困難になったとして入居者は契約解除を求めたり、家賃の減額を要求してくるといった事態が起こりやすくなります。

加えて、自然災害を理由に入居者が避難行動をとった場合、その間の賃料請求はできるのかも議論となりやすいポイント。避難行動の必要性や、対応の合理性で揉めてしまうことが考えられます。

賠償責任の発生リスク

建物の劣化や点検・修繕の不備などが原因で、自然災害時に被害が拡大したという場合には、物件オーナーが周囲や通行人への損害賠償責任を問われるケースあります。

例えば、ぐらついている状態なのに放置していた雨樋が強風で飛散し、通行人に怪我をさせてしまったという場合、管理上の手抜きが原因と見なされ、賠償責任を負わなければならなくなる可能性大となります。

災害時のトラブルと管理会社の役割

上記の通り、ひと度自然災害が発生すると、賃貸物件のオーナーには様々なリスクが発生することが考えられます。そうした場合、オーナーをサポートしてくれる役割を担うのが管理会社に他なりません。

しかしながら、管理会社の力量や体制によって物件オーナーの負担は大きく左右されてしまうというのは否めません。例えば入居者との対応や保険の申請、修繕業者の手配などを迅速に行える管理会社であれば心強いですが、不手際で対応が遅い会社の場合、被害やクレームがより拡大してしまう可能性もあり得ます。

管理会社を変更すべきタイミング

これまで賃貸経営を行っており自然災害が発生したことがある場合、管理会社がどのような対応を行ったかは、大きな判断材料となります。例えば災害発生時に「管理会社の対応が遅い」、「なかなか連絡が取れない」、「修繕業者手配までに時間がかかる」「保険の申請が分からず自腹で払ってしまった」などの経験をしているなら、その管理会社は変更すべきと言えます。

また平時でも保険の補償内容や風災・水災・地震特約について十分に説明を受けたことがない管理会社や、災害発生に備えた対応マニュアルが用意されていない、連絡体制が明確でないといった管理会社も同様です。